日本で不動産を買う — 外国人でも住宅ローンを組む方法
日本での不動産購入は、外国人にとって意外にも法的な制限がほぼ存在しません。所有権そのものは国籍や在留資格に関係なく取得できる一方、現実の壁は住宅ローンの審査にあります。多くの銀行は永住権を融資の実質条件としており、頭金と諸費用を合わせると物件価格の25〜30%の現金を用意する必要があります。本記事では、法的枠組み・融資の現実・契約フロー・購入後の税金までを体系的に整理します。
Buying real estate in Japan involves, perhaps surprisingly, almost no legal restrictions for foreigners. Ownership itself can be acquired regardless of nationality or residence status; the real wall is the screening process for a housing loan. Many banks treat permanent residency as an effective condition for financing, and combining down payment and closing costs you need to prepare cash equal to 25-30% of the property price. This article systematically organizes the legal framework, the reality of financing, the contract flow, and post-purchase taxes.
法的所有権：国籍制限のない市場
日本の不動産市場の大きな特徴の一つは、土地・建物の所有権に国籍による制限が原則として設けられていない点です。シンガポールやタイ・フィリピンなど多くのアジア諸国が外国人による土地所有を禁止または厳しく制限しているのとは対照的に、日本では在留資格を持たない非居住外国人でも物件を購入し登記することが可能です。
A major characteristic of Japan's real estate market is that ownership of land and buildings is in principle subject to no nationality restrictions. In contrast to many Asian nations such as Singapore, Thailand, and the Philippines, which prohibit or heavily restrict foreign land ownership, in Japan even non-resident foreigners with no residence status can purchase and register a property.
2021年に施行された「重要土地等調査法」により、自衛隊基地周辺や国境離島などの安全保障上重要なエリアでの取引には届出義務が課せられましたが、一般住宅市場では影響は限定的です。購入に必要な書類は在留カード（またはパスポート）と印鑑（非居住者はサイン証明で代替可能）、資金源泉を示す銀行残高証明などです。
The 2021 "Important Land Investigation Act" imposes notification obligations on transactions in security-sensitive areas such as around Self-Defense Forces bases and border-adjacent remote islands, but the impact on the general residential market is limited. The documents needed to buy are a residence card (or passport), a personal seal (non-residents can substitute a signature certification), and bank balance certificates showing the source of funds.
住宅ローン審査の現実
外国人が住宅ローンを組む際の最大の障壁は、銀行の審査基準における「永住権またはそれに準ずる在留実績」という要件です。メガバンク（三菱UFJ・みずほ・三井住友）は原則として永住権保有を必須としていますが、配偶者が日本人である場合や在留期間が5年以上・勤続3年以上・年収500万円以上などの条件を満たす場合は個別審査で融資が下りるケースも増えています。
The biggest barrier when foreigners take out a housing loan is the bank screening criterion of "permanent residency or equivalent residence record." The mega-banks (Mitsubishi UFJ, Mizuho, Sumitomo Mitsui) in principle require holding permanent residency, but if you meet conditions such as a Japanese spouse, 5+ years residence, 3+ years continuous employment, and annual income of 5 million yen or more, an increasing number of cases see loans approved through individual screening.
外国人に比較的寛容なネット銀行としては、SBI新生銀行・ソニー銀行・住信SBIネット銀行・楽天銀行などが挙げられます。特にソニー銀行は英語対応と低金利（変動0.4〜0.6%台）で外国人エンジニアや駐在員の利用が多く、住信SBIは在留期間や勤続年数などで柔軟な個別判断を行う傾向があります。一方、いずれの銀行も団体信用生命保険（団信）への加入が必須で、健康状態が融資可否を左右する場合があります。
Internet banks comparatively lenient toward foreigners include SBI Shinsei Bank, Sony Bank, SBI Sumishin Net Bank, and Rakuten Bank. Sony Bank in particular is widely used by foreign engineers and expatriates for its English support and low interest rates (variable in the 0.4-0.6% range), and Sumishin SBI tends to make flexible individual judgments based on residence period and years of continuous employment. Either way, every bank requires enrollment in group credit life insurance (dan-shin), and your health condition can determine whether financing is approved.
フラット35 — 永住権なしでも使える公的ローン
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が民間金融機関と提携して提供するフラット35は、最長35年間の全期間固定金利型住宅ローンで、外国人にとって特に重要な選択肢です。2024年の金利は1.8〜2.0%台と変動金利より高めですが、35年間金利が変わらない安心感と審査基準の柔軟性が評価されています。
Flat 35, offered by the Japan Housing Finance Agency (formerly the Housing Loan Corporation) in partnership with private financial institutions, is a fixed-rate housing loan covering up to 35 years, and a particularly important option for foreigners. The 2024 interest rate is in the 1.8-2.0% range — higher than variable rates — but it is valued for the peace of mind of an unchanging rate over 35 years and the flexibility of its screening criteria.
フラット35の最大の強みは、永住権を持たない外国人でも一定条件を満たせば利用できる点です。具体的には、安定継続収入があること・在留資格が永住者・特別永住者・または「就労ビザ+本人が今後も日本に定住する意思を有することが確認できる場合」が条件とされています。配偶者ビザ・高度専門職・経営管理ビザなど長期滞在を前提とした在留資格保有者は特に利用しやすいでしょう。
Flat 35's greatest strength is that it can be used by foreigners without permanent residency if certain conditions are met. Specifically: stable continuous income, and a residence status of permanent resident, special permanent resident, or — for work visa holders — confirmation that the applicant intends to settle in Japan going forward. Holders of long-term-stay-premised statuses such as spouse visa, Highly Skilled Professional, and Business Manager visa are especially well-positioned to use it.
頭金と諸費用：実際に必要な現金
住宅ローンを組む際の頭金は、従来物件価格の20%が標準とされてきました。最近はフルローン（頭金ゼロ）や10%頭金に対応する金融機関も増えていますが、外国人借主に対してはより厳しい頭金要件（20%〜30%）が適用されることが多いのが実情です。頭金を多く入れるほど金利優遇が受けられる場合もあり、フラット35では頭金10%以上で金利が0.26%引き下げられる制度があります。
The traditional standard down payment when taking out a housing loan is 20% of the property price. Recently more institutions support full loans (zero down) or 10% down, but in reality stricter down payment requirements (20-30%) often apply to foreign borrowers. The more you put down, the more you may get preferential interest rates: under Flat 35, putting down 10%+ qualifies for a 0.26% rate reduction.
頭金に加え、購入時に発生する諸費用は物件価格の6%〜10%に達します。内訳は次の通りです：仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税・宅建業法上の上限）、登記費用（所有権移転登記+抵当権設定登記+司法書士報酬で20〜40万円）、印紙税（売買契約書に1〜6万円）、不動産取得税（評価額の3〜4%・軽減措置あり）、住宅ローン保証料（借入額の2%前後・一括または金利上乗せ）、火災保険料（10年一括で20〜40万円）です。
On top of the down payment, closing costs at purchase reach 6-10% of the property price. The breakdown is as follows: brokerage fee (3% of property price + 60,000 yen + consumption tax — the statutory cap under the Real Estate Brokerage Act), registration fees (ownership transfer registration + mortgage establishment registration + judicial scrivener remuneration, 200,000-400,000 yen), stamp duty (10,000-60,000 yen on the purchase contract), real estate acquisition tax (3-4% of assessed value, with reductions available), housing loan guarantee fee (around 2% of the loan amount, paid lump-sum or added to the interest rate), and fire insurance (200,000-400,000 yen as a 10-year lump sum).
中古・新築・戸建てのトレードオフ
購入対象は大きく3つに分類できます。新築マンションは最新設備・10年間の品質保証・住宅ローン減税の控除期間最大（13年）といった利点がある一方、新築プレミアム（購入直後に10〜20%価値が下落）が大きいのが難点です。中古マンションは同じエリア・広さでも新築より20〜30%安く購入でき、実績のある管理組合・修繕積立金の状況が把握しやすい利点があります。
Purchase targets fall broadly into three categories. New-build condominiums offer the latest equipment, 10 years of quality guarantee, and the maximum housing-loan tax-deduction period (13 years), but the downside is a large new-build premium (10-20% value drop right after purchase). Pre-owned condos can be bought for 20-30% less than new builds in the same area and size, with the advantage that the track record of the management association and repair reserve fund is easier to assess.
戸建て（土地+建物）はマンションと異なり管理費・修繕積立金が不要で、土地部分は減価償却しないため長期資産価値が安定しやすい一方、修繕は全て所有者負担（屋根・外壁修繕は10〜15年に一度・100〜200万円）となります。都内では戸建ては土地価格が高く平均7,000万円超が相場で、現実的な選択肢は郊外や千葉・埼玉・神奈川になります。一方、2020年代に活発化した中古+リノベーション市場は、割安な中古物件を購入し内装を全面更新する手法で、特に都内の駅近物件での人気が高まっています。
Detached houses (land + building) — unlike condos — require no management or repair-reserve fees, and because the land portion does not depreciate, long-term asset value tends to be more stable. The flip side is that all repairs are the owner's responsibility (roof and exterior repairs every 10-15 years cost 1-2 million yen). Within Tokyo, detached houses are expensive — averaging over 70 million yen for land — so realistic options are in suburbs or Chiba, Saitama, and Kanagawa. Meanwhile, the pre-owned + renovation market that took off in the 2020s — buying a relatively cheap pre-owned property and fully redoing the interior — is gaining popularity, especially for station-adjacent properties within Tokyo.
2024〜2025年の都市部価格動向
首都圏のマンション価格は2013年のアベノミクス以降継続的に上昇しており、特に2020年以降は低金利継続と建設コストの高騰により加速しました。東京23区の中古マンション平均成約価格は2024年後半に1平方メートルあたり120万円を超える水準に達し、70平方メートルのファミリー向け物件でも8,000万円〜1億円が標準となっています。
Tokyo metropolitan condominium prices have continued to rise since 2013 Abenomics, accelerating after 2020 due to continuing low rates and surging construction costs. Average pre-owned condo closing prices in Tokyo's 23 wards reached over 1.2 million yen per square meter in late 2024; even a 70 m² family-oriented property is now standardly 80-100 million yen.
新築マンションの価格はさらに高く、首都圏の平均価格は2024年に8,000万円を突破し、港区・千代田区・渋谷区など都心3区では1平方メートルあたり200万円超の物件も珍しくありません。円安を背景に海外投資家（特に中国・シンガポール・米国在住）による購入が価格を押し上げている側面もあり、実需層の購買力との乖離が論議の対象となっています。
New-build condo prices are even higher: the Tokyo metropolitan average broke 80 million yen in 2024, and in central Tokyo's three wards (Minato, Chiyoda, Shibuya) properties exceeding 2 million yen per square meter are not rare. Against the backdrop of a weak yen, purchases by overseas investors (especially residents of China, Singapore, and the US) are also pushing prices up, and the divergence from the purchasing power of real-demand buyers has become a subject of debate.
契約フロー：重要事項説明から登記まで
物件が決まった後の契約フローは次の通りです。第一段階は購入申込書（買付証明書）の提出と手付金相当額の確認です。第二段階は住宅ローンの事前審査（本審査前に銀行が借入可能額を判断・1週間程度）です。事前審査が通ったら第三段階として重要事項説明（宅建士が書面を読み上げる・1〜2時間）と売買契約書への署名・手付金（物件価格の5〜10%）の支払いを行います。
After deciding on a property, the contract flow is as follows. Step 1 is submitting the purchase application form and confirming the earnest-money equivalent. Step 2 is housing loan pre-approval (the bank judges your borrowable amount before final screening, taking about a week). Once pre-approval is granted, Step 3 is the explanation of important matters (the licensed broker reads the document aloud, taking 1-2 hours), signing the purchase contract, and paying earnest money (5-10% of the property price).
第四段階は住宅ローンの本審査（2〜3週間）と金銭消費貸借契約（金消契約）の締結です。第五段階は決済・引渡しで、銀行から融資が実行され残金が売主に支払われ、同時に司法書士が所有権移転登記と抵当権設定登記を法務局に申請します。司法書士は登記手続きの国家資格保有者で、銀行が紹介する場合が多いですが、個別に依頼することも可能です。全体の期間は購入申込から引渡しまで最短1か月半・標準2〜3か月が目安です。
Step 4 is final loan screening (2-3 weeks) and concluding the loan agreement (kinshō contract). Step 5 is settlement and handover: the bank executes the loan, the balance is paid to the seller, and at the same time the shihō-shoshi (judicial scrivener) files the ownership transfer registration and mortgage establishment registration with the Legal Affairs Bureau. The shihō-shoshi is a national-licensed registration specialist, often introduced by the bank, but you can also engage one individually. Total duration from purchase application to handover is at minimum 1.5 months, with 2-3 months as the standard rough guide.
購入後の毎年負担：固定資産税と都市計画税
不動産を所有すると、毎年1月1日時点の所有者に対し市区町村（東京23区は都税）から固定資産税が課税されます。標準税率は評価額（公示地価の約70%）の1.4%で、市街化区域の物件には都市計画税（標準税率0.3%）も追加で課税されます。2つを合わせて「固・都税」と呼ばれ、年4回に分割（または一括）で支払いします。
Once you own real estate, fixed-asset tax is levied each year by the municipality (in Tokyo's 23 wards, by the metropolis) on whoever is the owner as of January 1. The standard rate is 1.4% of assessed value (about 70% of the publicly announced land price), and properties in urbanization zones are also additionally taxed under city planning tax (standard rate 0.3%). Together they are called "ko-to tax" and paid in 4 installments per year (or as a lump sum).
東京23区のファミリー向けマンション（価格8,000万円・評価額5,600万円程度）の場合、年間の固・都税は約15〜25万円（新築は当初5年間半額軽減措置あり）が標準です。戸建ての場合は土地面積が大きいため20〜30万円に達するケースも少なくありません。小規模住宅用地（200平方メートル以下）には固定資産税評価額が1/6・都市計画税が1/3に減額される特例があり、戸建ての負担を緩和しています。
For a family-oriented condo in Tokyo's 23 wards (price 80M yen, assessed value about 56M yen), the standard annual ko-to tax is about 150,000-250,000 yen (new builds get a half-price reduction for the first 5 years). Detached houses, with larger land area, often reach 200,000-300,000 yen. Small-scale residential land (200 m² or less) qualifies for a special reduction — fixed-asset tax assessed value to 1/6 and city planning tax to 1/3 — easing the burden on detached homes.
リフォーム・リノベーション市場の拡大
新築マンション価格の高騰を背景に、中古物件を購入し内装を全面改装する「リノベーション」市場が活発化しています。リフォーム（部分改修）と異なり、リノベーションは間取りの変更・配管や電気設備の全更新・内装材の一新などにより新築同等の居住性能を実現する手法です。
Against the backdrop of soaring new-build condo prices, the renovation market — buying a pre-owned property and fully redoing the interior — is becoming active. Unlike reform (partial renovation), renovation is an approach that achieves new-build-equivalent residential performance through floor plan changes, full plumbing and electrical upgrades, and complete interior material renewal.
費用相場はマンション60〜80平方メートルのフルリノベーションで800〜1,500万円です。購入+リノベーションをワンストップで扱う業者（リノベる・ナサ・グローバルベイスなど）も増えており、専用の「リノベーションローン」（購入費用+改装費用を一体融資）も各銀行で商品化されています。外国人にとっては、新築プレミアムを避けつつ自分のライフスタイルに合わせた空間を実現できるコスト効率の良い選択肢と言えます。
The cost benchmark is 8-15 million yen for a full renovation of a 60-80 m² condo. Agencies offering one-stop purchase + renovation (Renoveru, Nasa, Global Base, etc.) are increasing, and dedicated "renovation loans" (financing purchase + renovation cost together) have been productized at each bank. For foreigners, this is a cost-efficient option that avoids the new-build premium while realizing a space tailored to one's own lifestyle.